L’investissement dans des parts de SCPI est un marché qui plaît beaucoup aux Français. En effet, au 31 décembre 2020, on comptait 206 SCPI avec plus de 71 milliards d’euros de capitalisation (source : ASPIM). Mais pourquoi ce marché immobilier plaît-il autant ? Eh bien pour plusieurs raisons, comme le fait qu’il soit très accessible ou encore grâce à la mutualisation des risques. Si vous souhaitez investir dans des parts de SCPI, voici ce qu’il faut savoir.
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). C’est une façon d’investir dans la pierre, mais de manière bien plus abordable et bien plus accessible que l’investissement immobilier dit « classique ». En effet, l’acquisition de parts de SCPI peut se faire à partir de quelques centaines d’euros. De plus, grâce à ce type de placement, vous aurez la chance d’investir dans des biens de qualité.
Investir dans des parts de SCPI (également appelé « pierre-papier ») offre de nombreux avantages :
- Cela permet de développer ou de valoriser un patrimoine existant,
- Vous accédez à des biens de qualité à faible coût,
- Ces parts vous permettent de diversifier votre capital,
- Vous bénéficiez d’une mutualisation des risques,
- Vous n’avez rien à gérer,
- Vous pouvez mettre en place des revenus complémentaires, solution idéale pour la retraite.
Afin d’acquérir des immeubles de qualité, la société de gestion réalise une étude approfondie du marché immobilier (étude sectorielle, géographique, économique …).
Comment fonctionne une SCPI ?
Le fonctionnement d’une SCPI est relativement simple.
- En achetant des parts de la SCPI, vous devenez associé de celle-ci. Généralement, lors de la toute première souscription, il vous est demandé d’acheter un minimum de parts.
- La SCPI acquiert des immeubles (résidentiels, de bureaux, …) grâce au capital généré par les souscripteurs. La société de gestion choisit pour vous les actifs immobiliers, prend en charge les travaux, la réparation et l’entretien du bâtiment et s’occupe de trouver les différents locataires. Elle gère également la partie administrative. En d’autres termes, vous n’avez absolument rien à faire !
- La SCPI conclut des baux avec les locataires et perçoit les loyers.
- Une fois les frais retirés, vous percevez des revenus potentiels. Ces revenus sont généralement distribués trimestriellement, mais pour certaines SCPI, les revenus sont distribués mensuellement. C’est le cas par exemple pour la SCPI Corum XL.
| À savoir
Afin de laisser du temps à la société de gestion pour étudier le marché immobilier, acquérir des biens de qualité et trouver des locataires, vous ne toucherez pas de revenu tout de suite. En effet, il faudra attendre quelques mois pour cela (entre 3 et 6 mois généralement). C’est ce qu’on appelle le délai de jouissance.
Taux moyen des SCPI sur les dernières années
| 2012 | 5.27 % |
| 2013 | 5.13 % |
| 2014 | 5.08 % |
| 2015 | 4.85 % |
| 2016 | 4.63 % |
| 2017 | 4.44 % |
| 2018 | 4.35 % |
| 2019 | 4.40 % |
| 2020 | 4.18 % |
sources : ASPIM
Comment souscrire des parts de SCPI ?
Afin de souscrire des parts de SCPI, plusieurs solutions s’offrent à vous :
- La souscription en direct : Vous pouvez souscrire en direct, via un compte-titres. L’avantage de cette solution est que les parts sont finançables à crédit. Vous pouvez donc bénéficier de l’effet de levier du crédit pour réaliser votre investissement immobilier.
- La souscription via un produit d’épargne : Vous pouvez également souscrire via un contrat d’assurance-vie ou un PER (Plan Épargne Retraite). Cette manière de procéder, quant à elle, vous permet de bénéficier de la fiscalité du produit. Comme dit précédemment, vous percevrez des revenus potentiels. Là encore, deux possibilités s’offrent à vous.
- Percevoir un complément de revenus :Afin de profiter de revenus complémentaires, vous pouvez percevoir les revenus chaque trimestre (ou chaque mois suivant la SCPI).
- Faire fructifier votre argent : Si vous préférez faire fructifier votre capital, vous pouvez opter pour le réinvestissement des revenus. Bien entendu, vous pourrez parfaitement profiter des gains lorsque vous en aurez envie (ou besoin).
| À savoir
En souscrivant en direct, les revenus perçus sont imposables (généralement revenus fonciers). A contrario, si vous souscrivez via un produit d’épargne, vous ne serez imposé qu’au moment du rachat (avec la fiscalité du produit choisi).
Concernant l’IFI, peu importe que l’investissement soit en direct ou via un produit d’épargne, vous devez déclarer la valeur des parts.
Quels sont les frais ?
La valeur de retrait (le prix de vente) est différente de la valeur du prix d’achat. Par exemple pour la SCPI Cœur de Régions, le prix de souscription d’une part est de 642.50 €. Or, la valeur de retrait est de 565.40 €, soit une différence de 77.10 €. En d’autres termes, si vous vendez votre part, vous perdrez 77.10 € sur le prix d’achat de la part. C’est ce qu’on appelle le frais de souscription. En général, il tourne autour de 8 à 12 %.
Les frais de gestion annuels sont également élevés pour l’achat de part de SCPI. Comme pour les frais de souscription, ils sont généralement de l’ordre de 12 % TTC.
→ SCPI : comparatif des différents frais
Afin de bénéficier de rendements potentiels attrayants, il est recommandé d’investir au minimum entre 8 et 10 ans dans les parts de SCPI. Toutefois, sachez que le capital est non garanti. Il est donc important de diversifier vos investissements.
Quelques SCPI que nous aimons tout particulièrement ?
→ SCPI Corum Eurion | Performance 2020 : +10.40 %(1)
→ SCPI Novaxia NEO | Performance 2020 : +6.00 %(1)
→ SCPI Cœur de Régions | Performance 2020 : +6.30 %(1)
→ SCPI Altixia Commerces | Performance 2020 : +5.30 %(1)
Enfin, quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?
Investir dans des parts de SCPI comporte bien des avantages, mais aussi des risques. Dont un en particulier.
En effet, la vente des parts d’une SCPI est dite « de gré à gré ». Cela veut dire que vous devez attendre qu’un acheteur veuille acheter vos parts. En règle générale, si la SCPI obtient du rendement, nul besoin de s’affoler, vous trouverez toujours des acheteurs. A contrario, si celle-ci subit des problèmes liés à certains impayés, au manque de locataires… Vous risqueriez d’être bloqué pour la vente.
Si vous souhaitez plus de renseignements sur l’investissement en SCPI, nos Conseillers en Gestion de Patrimoine peuvent parfaitement vous aider. N’hésitez pas à nous contacter, c’est gratuit ! Et surtout n’oubliez pas, il faut toujours diversifier vos placements !
(1)Net de frais de gestion et hors prélèvements sociaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
